Le parc immobilier de Trois-Rivières généralement en bonne santé
Les bâtiments appartenant à la Ville de Trois-Rivières sont généralement en bon état, révèle le bilan de santé 2022-2023 des immeubles de la Ville.
Le parc immobilier de la Ville compte environ 400 bâtiments de diverses envergures, passant de l’Amphithéâtre Cogeco à des bâtiments d’entreposage. Le seuil de vétusté a été fixé à 15%. En deçà, on considère qu’un bâtiment est en bon état.
« Quand on est au-dessus de ce seuil, les problèmes commencent à arriver. La dégradation s’accélère quand on atteint un indice de vétusté (IVP) de 20% et on risque de perdre le contrôle, explique Éric Angers, directeur de la gestion des eaux et des immeubles à la Ville de Trois-Rivières. À 35% ou 40%, ça demande d’énormes rénovations ou encore une démolition. Idéalement, il ne faut pas dépasser les 30%. »
Actuellement, l’indice de vétusté global s’élève à 12,5%. Ce taux inclut toutefois les bâtiments neufs que sont le Colisée Vidéotron est l’Amphithéâtre Cogeco, dont l’IVP est presque nul.
Certains actifs sont toutefois sur surveillance en raison de leur IVP élevé. C’est le cas du poste de pompage du tunnel Laviolette (51%), l’eau s’accumulant d’ailleurs dans le tunnel lors de fortes pluies, ainsi que du bâtiment du parc portuaire, incluant la partie piétonne, les toilettes et le restaurant Poivre noir, dont l’IVP est estimée à 27%. « Ce sont des investissements potentiellement élevés à prévoir. Au parc portuaire, c’est surtout au niveau de l’étanchéité de la dalle. C’est renfoncé à plusieurs plus. Il faudrait s’y pencher à plus ou moins long terme », précise M. Angers.
L’édifice François-Nobert (28%) et l’entrepôt du Parc de l’Exposition (23%) deviennent également problématiques, tout comme l’hôtel de ville devra aussi être remis en état prochainement. L’indice de vétusté du bâtiment est à 19%. « On commence à avoir des problèmes. Il y a des infiltrations d’eau dans certains bureaux et des problèmes au système de climatisation, entre autres. C’est un immeuble qui est complexe à entretenir. Ce sera un beau défi », ajoute-t-il.
La salle J.-Antonio-Thompson (41%) et l’aérogare (51%) pèsent lourd aussi, mais d’importants projets de rénovation y sont prévus au cours des prochains mois.
La direction de la gestion des immeubles et des eaux surveille attentivement l’état de l’usine de filtration (14%). Plusieurs investissements ont été effectués dans les équipements et procédés dans les dernières années, mais peu directement au bâtiment en tant que tel.
Des investissements à prévoir
Le guide de gestion des immeubles recommande d’investir 2% de la valeur des actifs immobiliers en entretien et 2% en pérennité. La valeur globale du parc immobilier municipal est évaluée à 605 M$. La Ville prévoit investir 6,6 M$ en 2024-2025 pour le maintien des actifs immobiliers, soit 1% de la valeur globale.
« Ça demande une discipline d’investissement, mais ça demeure sous contrôle présentement. Par contre, si on met fin à cette discipline, on va perdre le contrôle », prévient Éric Angers.
« Je trouve intéressante la comparaison avec l’entretien d’une maison. S’il n’y a pas une évaluation précise de l’état de l’infrastructure, tu ne peux pas savoir comment ça va financièrement. C’est comme payer toute son hypothèque, mais devoir refaire la toiture, la cuisine et la plomberie », mentionne le maire Jean Lamarche.
« Considérant la hausse des coûts, le choix des investissements sera primordial. Il y aura des choix à faire pour des raisons pour lesquelles on a un certain contrôle. On est dans les villes les plus avancées en matière de gestion des actifs. Avoir des indicateurs comme ceux qu’on a présentement, c’est important », ajoute le maire.
La Ville de Trois-Rivières souhaiterait également créer une catégorie spécialement pour les bâtiments patrimoniaux dans sa base de données, considérant les besoins particuliers de ce type de bâtiment, que l’on pense à l’entretien plus spécialisé et aux experts qui doivent être consultés. Cela permettrait de suivre plus attentivement l’état de bâtiments tels que le Monastère des Ursulines, l’ancienne gare ferroviaire, le Parc de l’Exposition et la Porte Duplessis, par exemple.
« La gare intermodale (ancienne gare ferroviaire) est un bâtiment où il est complexe de travailler à l’intérieur. Le revêtement extérieur est en fin de vie et on a dû défaire d’urgence une partie de la marquise cet été. C’est toutefois l’une des dernières gares du Canada à avoir ce type de marquise. Il faut travailler avec Québec Gatineau et les gouvernements du Québec et du Canada pour ce dossier, car ça fait partie de notre patrimoine », conclut M. Angers.